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La procédure de saisie immobilière

Tout d'abord le créancier doit disposer d'un titre exécutoire (une décision de justice vous ayant condamné au paiement de sommes d'argent ou un acte notarié revêtu de la formule exécutoire).

Cette procédure nécessite l'intervention d'un avocat du barreau du lieu de situation de l'immeuble.

La saisie porte sur tous les droits relatifs aux immeubles. Si l'immeuble est commun au débiteur et à son conjoint, la saisie sera engagée contre les époux.

Par  ailleurs, le montant de la créance doit être en rapport avec la valeur des biens saisis.

La procédure de saisie

1. Tout d'abord, le créancier doit faire délivrer un commandement valant saisie. Ce commandement l'avertit que s'il ne règle pas sa dette, l'immeuble dont il est le propriétaire sera saisi.

Le commandement valant saisie doit contenir les mentions obligatoires suivantes : la constitution d'avocat du créancier, l'identification du titre servant de fondement à la délivrance du commandement, l'avertissement d'avoir à payer, dans un délai de 8 jours, la dette détaillée selon un décompte précis, la désignation de chacun des biens ou droits sur lesquels porte la saisie et l'indication de leur indisponibilité et de la saisie de leurs fruits, la sommation d'avoir à dénoncer les baux ruraux portant sur le bien saisi, l'information qu'un huissier de justice peut pénétrer dans les lieux pour établir un procès-verbal de description, l'indication du juge territorialement compétent, le rappel de la possibilité de vendre le bien à l'amiable sur autorisation judiciaire, l'indication de la possibilité de solliciter l'aide juridictionnelle, l'indication que le débiteur en situation de surendettement peut saisir la commission de surendettement.

Ces mentions sont obligatoires sous peine de nullité. Elles s'ajoutent aux mentions communes à tous les actes d'huissier de justice.

Le commandement doit être publié au bureau des hypothèques du lieu de situation de l'immeuble dans un délai de 2 mois à compter de sa signification.

La publication du commandement rend l'immeuble indisponible, c'est à dire que vous ne pourrez ni le vendre, ni le donner.

2. Par ailleurs, si dans les huit jours de la délivrance du commandement de payer valant saisie, si vous n'avez pas réglé ou pu régler la somme réclamée, l'huissier de justice peut dresser un procès-verbal de description des lieux.

Le commandement de payer vaut saisie du bien. Dès lors, vous ne pouvez plus  vendre (sauf dans le cadre de la procédure de saisie et si le Juge de l'Exécution vous y autorise), ni le donner, ni percevoir des loyers.

Vous pouvez  peut toujours occuper votre bien malgré la saisie, jusqu'à la vente de celui-ci (sauf si le commandement de payer ordonne l'expulsion).

3. Si la somme due n'est pas remboursée, l'huissier de justice chargé de la saisie du bien est se rend sur place pour établir le procès verbal de description du bien saisi.

L'huissier peut entrer à l'intérieur du logement en l'absence de son occupant ou s'il refuse de le laisser entrer.

 

4. Par ailleurs, dans les deux mois de la publication du commandement, le créancier poursuivant vous fait délivrer par voie d'huissier une assignation à comparaître devant le juge de l'exécution à une audience d'orientation. Si le délai de deux mois est dépassé, le commandement n'a pas d'effet.

L'assignation doit comporter des mentions suivantes : date et lieu de l'audience, son objet, conséquences du défaut de comparution, manière de présenter une demande ou une contestation, consultation du cahier des conditions de vente et montant de la mise à prix, possibilité de contester le montant de la mise à prix, de solliciter l'autorisation de vente amiable et de bénéficier de l'aide juridictionnelle.

5. Durant l'audience d'orientation, le juge de l'exécution entend les parties pour connaître leurs observations et leurs contestations.

Le jugement détermine la suite de la procédure, soit en autorisant la vente amiable, soit en ordonnant la vente forcée. Ce jugement peut également mettre fin, suspendre ou interrompre la procédure d'exécution.

 

Important  si vous bénéficiez d'une procédure de surendettement, il est important de le faire valoir afin que le Juge de l'Exécution lors de l'audience d'orientation et solliciter la suspension de la procédure d'adjudication ;

 

Le débiteur peut demander la vente amiable de l'immeuble. La vente amiable produit les effets d'une vente volontaire.

Le juge de l'exécution statue également sur le montant en dessous duquel l'immeuble ne peut être vendu, sur la date de l'audience à laquelle l'affaire sera rappelée, dans un délai de 4 mois maximum, afin de vérifier la réalisation de la vente.

Si la vente volontaire échoue, le juge fixe la date d'adjudication.

6. Le jour de l'audience, le créancier poursuivant peut demander la vente. Si aucun créancier ne demande la vente, le juge constate alors l'extinction de la procédure et la caducité du commandement de payer.

La vente a lieu aux enchères publiques à l'audience du juge de l'Exécution. Le montant de la mise à prix est fixé par le créancier poursuivant. À défaut d'adjudication, le créancier est déclaré adjudicataire à hauteur de ce montant.

Les enchères ne peuvent être faites que par l'intermédiaire d'un avocat.

L'adjudication entraîne la vente forcée du bien saisi et en transmet la propriété à l'adjudicataire. Le jugement d'adjudication constitue un titre d'expulsion à l'encontre de la personne saisie (au cas où l'immeuble est toujours habité). Le montant du prix de la vente doit être consigné dans les 2 mois après la date d'adjudication définitive.

Dans les 10 jours suivant la vente, toute surenchère est possible. Si l'acheteur ne peut pas payer dans les délais, le bien est remis en vente aux conditions de la première vente forcée. Il s'agit d'une réitération des enchères, qui prévoit une nouvelle audience de vente.

Important : si le prix de la vente ne couvre pas le montant de la créance fondant la procédure de saisie immobilière, vous êtes redevable du solde restant dû.

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